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パークナード目黒カレン 究極の上り坂と低価格な管理費・・・

      パナホーム, 目黒区

再開発が進む目黒駅から徒歩6分の立地にパークナード目黒 カレンが建設中です。坪単価500万円台のブリリアタワーズ目黒が話題をさらっていますが、駅までの上り坂と、プラス5分を我慢すれば坪単価350万円台〜380万円台で購入できる・・・それにしても、この価格の上昇はいつ頃まで続くのか。。。

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リバービューは北向きだけど大丈夫?

パークナード目黒 カレンは目黒雅叙園の正門から徒歩2分ほど。目黒川を挟んで真向かいのロケーションに位置します。目黒川の桜並木をマンション越しに眺められるポジションにあるわけです。

残念ながらリバービューの部屋は北向きになります。

確かに、目の前は雅叙園と川ですから、半永久的に目の前がひらけているわけです。その意味では、狭い道路を挟んでマンションがそびえているようなところよりは閉塞感はないかもしれません(バルコニーも透明な強化ガラスを採用してるっぽいので、ビルが近接するような、下手な南向きマンションよりはこちらを好む人もいるでしょうね)

ただし、目の前の雅叙園マルコタワーは地上19階。地上8階建てのパークナード目黒 カレンよりもかなり高い。そのため、意外とビルが近くに迫るような圧迫感がないかちょっと気になりはしますね。

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右側のオレンジの杭がパークナード目黒 カレンの建設地。

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雅叙園方向から川越しにパークナード目黒 カレンを眺めるの図

管理費を安く抑えているからくりは?

パークナード目黒 カレンで注目されているもう一つのポイントは、管理費の安さです。長期的に居住する目的であれば、大きなメリットになります。

平米あたりの管理費104円〜。同じく目黒川沿いにあるパークホームズ目黒ザレジデンスは、管理費が平米あたりおよそ277円ほどで中古が売りに出されてますから、その差は歴然です。

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2012年竣工のパークホームズ目黒ザレジデンス。

まあ、パークホームズ目黒が277円というのはちょっと高いですが、管理費の違いで10年後には100万円近くの差がついてしまうことになりますね。

パークナード目黒 カレンの管理コストが安い理由としては、駐車場がすべて平置き式になっていることがあげられると思います。つまり、機械式ではない。実はこれはかなり大きい。

1階部分に駐車スペースを確保することで、平置きが可能になっています。

震災時に停電などの不測の事態に、機械式駐車場が稼働しないといった心配もありません。割と見過ごされがちですが、災害への備えという点でも機械式に依存しない構造は重要だったりします。

それにしてもきつい坂だ・・・

目黒駅への最短コースを歩くと、目黒雅叙園の当たりから急激な坂が待ち受けています。ベビーカーなどはかなり厳しいです。「雨+ベビーカー+買い物袋」とか、もうお手上げです。(まあ、若さと気合がある人であれば乗りきれるのかもしれないけど…)

ですので、目黒駅を日常的に利用したいのであれば、事前にしっかりシミュレーションしておくことと、それなりの「覚悟」は必要かと。

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写真ではよく見づらいけど急な坂道。目の前に見えるのはパークタワー目黒(2007年完成)。

いずれにしても、もともと目黒駅周辺は起伏が激しい土地です。雅叙園の坂だけではなく、駅へ向かう道はなだらかな坂になっているのが普通の街。

住めば都ではないですが、時間の経過とともに一定の慣れはでてくるとは思います。

閑静な住宅街

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パークナード目黒 カレンの南側の通り。
パークホームズ側からの撮影。車は簡単にはすれ違えないくらいの細さ。交通量は少ないです。南向きの部屋であれば、低層階なら静かだと思います。(上層階は幹線道路の騒音がどれだけ響くか?ですね。割と距離があっても気になる人は気になります)。

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もう少し近づいてみました。
パークナード目黒 カレンの南東部分から撮影。
露出が強すぎて飛んじゃってるけど、向こうにうっすらと見えるビルが雅叙園。案外迫ってくるような感じになるかもしれません。

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パークナード目黒 カレン

東京都目黒区下目黒2-179-2他(地番)
JR山手線東急目黒線・東京メトロ南北線都営三田線「目黒駅」徒歩6分、東急目黒線不動前駅」徒歩9分

規模・構造 鉄筋コンクリート造・地上8階建
総戸数 121戸
専有面積 44.88平米~73.42平米
間取り 1LDK~3LDK

完成予定 平成28年3月下旬
入居予定 平成28年3月下旬

売主 パナホーム

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