総戸数385戸！パークコート神宮前が始動！

山手線「原宿駅」から下っていき、ラフォーレ原宿やGAPのある交差点を左折して数分。東郷神社という立地に三井不動産のパークコート神宮前が誕生します。渋谷区神宮前というアドレスで総戸数385戸、地上16階建てという一大プロジェクトです。なお、パークコート神宮前は「定期借地権」で建設されます。その辺が議論を呼びそうです。

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◎都心にありながら緑が豊富な立地
パークコート神宮前は山手線「原宿駅」から徒歩8分、千代田線「明治神宮前駅」から徒歩6分という場所に位置します。また、08年6月開業の新線・副都心線「北参道駅」にも徒歩10分圏内と、立地的には申し分ないエリアです。

パークコート神宮前の敷地の南側は東郷神社や東郷記念館の敷地になります。古くは鳥取藩主池田氏の敷地で、その頃から伝えられる屋敷林は保全緑地として今も大切に残されています。航空写真からも周辺の緑の多さは際立っていることが分かるでしょう。

中堅デベロッパーがマンション不況に苦しむ中、三井不動産、住友不動産、野村不動産が手がける都心の高額マンションの売れ行きが好調です。中でも、三井不動産は周辺の開発・街づくりも含めた事業を展開し、物件に新しい価値を提供する手法が際立っています。

今回も「神宮前一丁目民活再生プロジェクト」の一環として、商業・ビジネス・行政の機能を集約した複合的な都市開発が進められています。

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◎神宮前一丁目民活再生プロジェクト
「神宮前一丁目民活再生プロジェクト」とは社会事業大学の広大な跡地で実施されます。「原宿署が同地に移転され警察施設が新設されるほか、商業・オフィス棟、住宅棟Ａ、住宅棟Ｂ、レストランなどを建設。さらに渋谷区中央図書館も移転･新設される予定」とのこと（参照）。

一部掲示板でも話題になっていますが、警察施設の新設に伴い、大規模な拘留場が敷設されるために近隣住民から反対運動もあったようですが、最終的に「中学校と隣接するエリアに幅員四メートルの緑道を建設」「緑道の境界線には目隠しフェンス、防砂ネットなどを設置」するという取り決めがなされて事態は収束しつつある模様です。

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◎「定期借地権」とは？
パークコート神宮前は「定期借地権」付きの物件として建設が進められています。定期借地権とは、土地を購入するのではなく、借地に躯体（マンションの建物）を建設する形態のことを言います。そのため、通常よりもリーズナブルな価格で購入できるユーザーメリットがあると言われています。

ただし、通常の借地権と違うのは契約終了後（50年後）に、建物を解体して、まったくの更地にして地主に返還する義務が定められていることです。契約の延長は認められていません。そのため、返還後は新たに自分たちが入居する家を別に探さなくてはなりません。

また、定期借地権の場合、中古ローンが組みにくいという実態もあるようで、通常のマンションと同じ条件では売却が難しいというデメリットがあります。

通常のマンションの場合は、土地の所有権を共有し、延べ床面積に占める割合によって土地を「分配」します。ですから、マンションの保有者は土地の「オーナー」であもあるわけですが、定期借地権の場合はそうなりません。そういった違いが存在します。

ちなみに、地主からすれば居直られる心配がないため（必ず返還する義務があるため）安心して休閑地を活用できるメリットがあります。都心の休閑地を資金力のある第三者に提供し、都市計画に生かしていくことで社会的なメリットも大きいとされています。

様々なメリット・デメリットがある定期借地権ですが、自分たちに合った条件かどうかを考えてしっかり検討する必要があるでしょう。

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パークコート神宮前

東京都渋谷区神宮前１丁目四番四（地番）
千代田線「明治神宮前駅」徒歩6分、山手線「原宿駅」徒歩8分、銀座線「表参道駅」徒歩12分、副都心線「北参道駅」徒歩10分

間取り　1LDK〜3LDK
専有面積　37.09〜169.94平米

総戸数　385戸 事業協力者住戸15戸含む　※その他店舗３戸
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上16階地下3階　塔屋1階
用途地域　第２種中高層住居専用地域

竣工時期　平成21年03月下旬竣工予定
入居時期　平成21年04月下旬入居予定

売主　三井不動産　東電不動産

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