副都心線にも乗り入れ！ダイナシティ練馬桜台
西武池袋線「桜台駅」から西へ数百メートルほど。千川通り沿いにダイナシティのダイナシティ練馬桜台が建設中です。総戸数27戸の1LDK中心のシングル・ディンクス向け小規模コンパクトマンション。ダイナシティ練馬桜台の魅力は何といっても新線の開通で渋谷・新宿にダイレクトアクセスということにあります。
◎ダイナシティが手がける駅前マンション
ダイナシティといえば、ここ数年、元社長の逮捕やライブドアによる株式取得など、本業とは違う部分で注目を集める傾向がありました。リーズナブルなコンパクトマンションを数多く手がけてきた実績があるだけに、そうした“雑音”は残念なことでした。
しかし、現在は再建に向けて、さらに多くのマンションを分譲し、実績をこれまでどおり着実に積み上げている印象です。今回は、そのダイナシティが手がけるダイナシティ練馬桜台について検証してみます。
◎副都心線開業で新宿・渋谷・池袋にダイレクトアクセス
08年6月に副都心線がいよいよ開通します。副都心線は池袋〜渋谷を結ぶ地下鉄で、山手線の内側を平行に走る新交通網。山手線の混雑の緩和が期待されています。
さらに、副都心線は有楽町線と相互乗り入れが行われ、将来的には東急東横線への乗り入れが実現するため、練馬方面から横浜みなとみらい地区までのダイレクトアクセスが現実のものとなります。
ダイナシティ練馬桜台は、有楽町線の練馬駅からも徒歩10分圏内。05年のつくばエキスプレスが沿線の物件の価格を押し上げたように、副都心線開業による資産価値の向上の期待大です。
新線開業で言えば、08年3月に誕生する新交通日暮里・舎人ライナー沿線近辺でも年率30%ほどの土地価格上昇が見られました。土地価格の上昇は今後一段落すると想定されますが、新線開業の効果が多く見られるようになっています。
◎都心のコンパクトマンション
ダイナシティ練馬桜台は専有面積が34.56平米-37.22平米で、1LKDが中心のコンパクトマンションです。そのため、シングルやディンクスが明確なターゲットになっています。
8畳〜9畳ほどのLDKに、4畳〜6畳ほどの洋室がペアになっているタイプが主流です。設備もファミリー向けというよりも、シングル利用を意識したような作り。周囲の環境もそうですが、やはり利便性を優先する人たちに向いている物件という印象です。
周囲は同じようなコンパクトマンションが立ち並び、東西にはマンションがすでに建設されています。角部屋の日当たりも期待できそうにありません。
◎賃貸にまわせるか？
コンパクトマンションの場合、将来的に賃貸に出すなど運用にまわす選択肢もあります。Home'sでは西武池袋線「桜台駅」周辺の家賃相場の平均が9.7万円（07年8月現在）となっています。新築マンションの場合、10.5万円／月ほど見込めると思われます。
新築の状態で賃貸に出した場合、年間家賃収入が126万円。これを販売最低価格2830万円で割った利回りが4.45%ほどと出ています。
そうなると、しばらく住んでから後で賃貸にまわして収益を得るのは難しいか？
ダイナシティ練馬桜台
東京都練馬区豊玉上2-21-9
西武池袋線「桜台駅」徒歩3分、大江戸線「練馬駅」徒歩6分
構造・規模 鉄筋コンクリート地上10階建て
総戸数 27戸
専有面積 34.56平米-37.22平米
竣工予定 平成19年9月15日
入居予定 平成19年9月21日
売主 ダイナシティ
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