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桜上水団地が桜上水ガーデンズとして生まれ変わる

桜上水団地の建て替えプロジェクト「桜上水ガーデンズ」の販売がいよいよ近づいてきました。前回の東京オリンピックの翌年1965年に建設された3万5千平米の大規模団地でしたが法整備が整ったことを受けて、25年の論議の末、ようやく建て替えの決定がなされました。緑豊かな4万7千平方メートルの広大な敷地に注目の物件が始動します。

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桜上水団地の建て替えプロジェクト

京王線沿線の世田谷エリアは、00年代中期にも深沢ハウスや東京テラスなど、大規模マンションが分譲された実績のある地域です。新宿へのアクセスの良さにも関わらず、都心の喧騒を離れた閑静な住環境がファミリー層や中高年層に根強く支持されている「鉄板」エリアといえるでしょう。

桜上水ガーデンズは、桜上水団地の建て替えプロジェクトで4万7千平方メートルという広大な敷地に建設が進められています。(公称は桜上水駅から徒歩3分となっていますが、これは駅に最も近いメインゲートからの距離になります。駅から遠いE棟は7,8分というところでしょうか?敷地が大きいということは、そういう点も考慮にい入れる必要があります。)

桜上水団地の建て替えについては、すでに多くのメディアでも取り上げられてきました。円滑化法の施行後、もっとも大規模なプロジェクトのようですね。(今後、日本では築後30年を過ぎた大規模マンションが乱立することが予想され、一部スラム化までいわれるようになりましたが、本物件は今後の建て替え事業を考える際の一つの試金石になりそう)

総戸数は878戸ですが、建て替えということもあり、もともとの所有者がいらっしゃいまして、その方々に割当てられる「地権者」住戸が359戸存在します。そのため、実際に販売される住戸の数は519戸ということになります。

ランドプランが魅力

桜上水ガーデンズの注目は、広大な敷地を活かしたランドプランにあるといえるでしょう。建ぺい率が41%、容積率が162%ということで、法定基準よりも余裕がある状況です(中高層専用住居専用地域では建ぺい率60%、容積率200%が法定上限)。区の保存樹木などがあることや、緑を残したいという内外からの要望があったために、このような形になったのでしょうか?

物件の南東側は日本大学の大学・高校のキャンパスやグランドに面していますので、眺望的に開けた印象になると思われます。中長期的にここに大きな商業ビルやマンションが建設されることはないはずなので、購入時の住環境は一定程度維持されるでしょう。(ただし、最近は少子化の影響で、大学がキャンパスの再編を行っている事例も多いので、10年後、20年後、30年後にどうなているかは不明)

敷地内には桜上水団地時代から引き継がれた区の保存樹木を始めとして、多くの植栽がなされています。駐車場を地下化して、その上を屋上緑化するプランが採用されているなど、敷地の内側に面した住戸でも落ち着いた景観を楽しめるのではないでしょうか。

これだけ敷地が広大なので、しっかりと来客用の駐車場も用意されています(洗車スペースまでありますね。ちなみに、駐車場は機械式ではないのでしょうか?地下に平置きできるとか?どうなんでしょう)。その他、キッズルーム、スタディールーム、ゲストルームなど日常使いのできる人気の設備は整っています。湾岸エリアのようなプールやスパなどの豪奢な施設がないので維持管理については問題ないのかな?

[追記 2014.01.07]駐車場は機械式と平置き式の両方があることが分かりました。失礼しました。
http://diamond.jp/go/pb/sumai130926/pdf/2.pdf

好調な滑り出しとなるか?

2013年秋以降、桜上水ガーデンズは、不動産特集の雑誌やウェブの特集記事などにかなりの数の広告が打たれていますね。プレスリリースの前後で5000件近い問い合わせがあったとのことで、多くの検討者がいることは間違いないです。

ただし、最近は東京オリンピックで賑わう湾岸エリアがかなり攻勢に出ていますし、新宿の一等地にはトミヒサクロスも分譲中とあって、「野村・三井連合」×「世田谷」×「大規模」というだけでは安泰というわけにはいかないでしょうね。不動産が好調と言われていますが、完売のオンパレードとなるかどうか。

さて、価格帯は坪単価300万円前後?と予想されています。専有部分の仕様の高さを見ると、まあ順当な金額ではないかと思われますが、もう少し高めの金額を予想する声もあります。

ただし、建材費や人件費の高騰など、マンション市況には先高感がただよっています。さらに、2014年4月には消費税率の改正を迎えます。数年前のような悲観論は払拭されたマンション業界ではありますが、まだまだリスク要因や不安要素があることは確か。桜上水ガーデンズの売れ行きにどのように影響してきますやら。

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桜上水ガーデンズ

東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他(地番)
京王線「桜上水駅」徒歩3分

構造・規模
鉄筋コンクリート 地上8階 地下1階建て
鉄筋コンクリート 地上12階 (H棟は地上12階地下1階建て)
鉄筋コンクリート 地上6階
鉄筋コンクリート 地上14階 (D棟、F・G棟は地上14階地下1階建て)

入居予定 平成27年9月中旬 (予定)

総戸数 878戸 (非分譲住戸359戸含む)
用途地域 第一種中高層住居専用地域

売主 野村不動産株式会社
三井不動産

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